دراسات الحالةالإيجارات2026
فسخ إيجار شقة معيبة وإلزام المؤجر بردّ شيكات الأجرة والتأمين
مثّل مكتب الفيصل مستأجراً غادر شقة مفروشة بعد نحو شهر من بدء الإيجار، بسبب عيوب لم يصلحها المؤجر. فقضت لجنة فض المنازعات الإيجارية بفسخ العقد وبردّ شيكات الأجرة المتبقية والتأمين، مع النفاذ المعجل؛ ولم ينجح استئناف التعويض، ثم عدّل التماسٌ قدّمه المؤجر الحكمَ بالتأمين إلى ردّ شيك التأمين.
تولّاها فيصل المهندي
الحكم
- النتيجة
- فسخ العقد. وردّ شيكات الأجرة المتبقية والتأمين، مع المصروفات والنفاذ المعجل. ورفض استئناف التعويض. وبالتماس من المؤجر صار الحكم بالتأمين ردَّ شيك التأمين.
- المحكمة
- لجنة فض المنازعات الإيجارية، ثم محكمة الاستئناف ومحكمة التنفيذ
- المدة
- نحو شهر من تقديم الطلب حتى قرار اللجنة؛ ونحو 3 أشهر في المجموع
- ما كان على المحك
- أجرة سنة تقريباً في شيكات مؤجلة (بعشرات الآلاف)، والتأمين
- موكلنا
- مستأجر فرد لشقة مفروشة
القضية
في عام 2025 استأجر موكلنا شقة مفروشة لمدة تزيد قليلاً على سنة، من شركة تؤجّرها ولا تملك المبنى. ودُفعت الأجرة بشيكات مؤجلة، مع تأمين يعادل أجرة شهر.
ومنذ اليوم الأول كانت في نافذة غرفة النوم وأبواب الشرفة فراغات. فدخل منها الهواء البارد والغبار وضجيج شديد من أعمال بناء مجاورة. وأبلغ موكلنا عن ذلك مراراً برسائل وبريد إلكتروني، مع صور ومقاطع فيديو. فقال فريق الصيانة إن التركيبات سليمة، ثم أجرى إصلاحاً جزئياً. وبعد نحو شهر غادر موكلنا الشقة. ورفض المؤجر استلام المفتاح.
ما كان على المحك
ما لم يُفسخ العقد، تظل الأجرة تستحق عن مسكن غادره موكلنا، وكان المؤجر يحتفظ بشيكات مؤجلة تغطي المدة كلها تقريباً.
ودفوع المؤجر: أن المستأجر تسلّم العين بحالة جيدة، وأن الصيانة أُجريت فوراً، وأن لا تقرير هندسياً، وأنه إنما يستأجر الوحدة من مالكها.
ماذا فعلنا
بنينا الطلب على سجلات موكلنا نفسه.طلبنا الفسخ لأن العين لم تكن صالحة للغرض المقصود منها (القانون رقم 4 لسنة 2008، المادة 4)، مستندين إلى رسائل موكلنا وبريده وصوره ومقاطعه المؤرخة، وإلى ردود فريق الصيانة نفسه. وبيّن ردّنا على دفوع المؤجر أن العيوب قائمة منذ اليوم الأول، وأنه أُبلغ عنها فوراً، وأنها لم تُصلَح إلا جزئياً.
طلبنا ردّ كل شيك.طلبنا أمراً مستعجلاً بوقف صرف الشيكات المتبقية، مع إدخال البنك، وردّ التأمين وكل شيك، مع سرد الشيكات واحداً واحداً.
عرضنا المفتاح في الجلسة.ولما رفضه ممثل المؤجر، طلبنا الإذن بإيداعه لدى اللجنة (قانون المرافعات المدنية والتجارية، المادة 521). وبذلك تحدّد التاريخ الذي لا تستحق بعده أجرة.
استأنفنا في التعويض.استأنفنا في التعويض وحده، عن الضرر المادي والأدبي، استناداً إلى المادة 591 من القانون المدني التي تجيز التعويض مع الفسخ، وإلى حكم محكمة التمييز رقم 89 لسنة 2016. ولم ينجح الاستئناف.
فتحنا ملف التنفيذ خلال نحو أسبوعين.ووُجّهت استعلامات إلى جهات حكومية.
ما قضت به المحكمة
لم تحتج اللجنة إلى خبير: فقد أظهرت الصور والرسائل عيوباً في النافذة والأبواب أنقصت الانتفاع بالشقة نقصاً كبيراً ودفعت المستأجر إلى مغادرتها. وعلى المؤجر أن يجري الصيانة الضرورية بعد الإخطار الكتابي (القانون رقم 4 لسنة 2008، المادة 5)، وإذا نقص الانتفاع نقصاً كبيراً جاز للمستأجر طلب الفسخ (القانون المدني، المادة 591). وبصفته المؤجر بموجب العقد، يُسأل أمام مستأجره ولو كان يستأجر الوحدة من مالكها (القانون المدني، المادة 623).
والفسخ لا يرتد إلى الماضي: فالأجرة عمّا قبل مغادرة موكلنا تبقى مستحقة، ولا تستحق أجرة عمّا بعدها (القانون المدني، المواد 171(1) و185 و582). فأثبتت اللجنة تاريخ مغادرة موكلنا، وألزمت المؤجر بردّ شيكات الأشهر اللاحقة، أو قيمتها إن صُرفت، مع التأمين والمصروفات والنفاذ المعجل.
وأيّدت محكمة الاستئناف القرار. وقضت بأن طلب التعويض طلب جديد لا يجوز إبداؤه في الاستئناف (قانون المرافعات، المادة 172(1))، فلم تفصل في استحقاق التعويض.
ثم أثبت المؤجر أن التأمين دُفع بشيك لا نقداً. وبناءً على التماسه إعادة النظر، وهو طريق طعن استثنائي يقتصر على الحالات التي يحددها القانون (قانون المرافعات، المادة 178؛ وحكم محكمة التمييز رقم 1 لسنة 2006)، عدّلت اللجنة الحكم بالتأمين إلى ردّ شيك التأمين، وألزمت موكلنا بمصروفات الالتماس.
لماذا تهمّ هذه النتيجة
العيوب الجسيمة التي لا يصلحها المؤجر قد تنهي عقد الإيجار مبكراً، وهنا أثبتتها سجلات المستأجر المؤرخة نفسها. وحدّد إيداعُ المفتاح تاريخ توقف الأجرة؛ ولم يُقضَ بأي تعويض.
إن كنت في وضع مشابه
- أبلغ عن العيوب كتابةً منذ اليوم الأول، مع صور ومقاطع فيديو مؤرخة، واحتفظ بكل ردّ.
- إن غادرت المسكن ورفض المؤجر استلام المفتاح، فاطلب من اللجنة الإذن بإيداعه لديها. فبذلك يتحدّد تاريخ توقف الأجرة.
- احتفظ بإيصال التأمين، ودوّن هل دفعته نقداً أم بشيك.
من تولّى القضية
فيصل المهنديالمحامي المقبول أمام محكمة التمييزوحضر جلسةً أحدُ المحامين المساعدين في المكتب.
عيوب لا يصلحها المؤجر، أو شيكات مؤجلة يحتفظ بها عن مسكن غادرته؟ أحضر عقد الإيجار، وصور الشيكات، وإيصال التأمين، ورسائلك وصورك ومقاطع الفيديو.