شراء العقارات على الخارطة في قطر: ما الحماية التي يوفرها القانون وما المخاطر؟

ما القانون الذي يحمي مشتري العقار على الخارطة، ومن الجهة المنظمة؟

ينظم القانون رقم (6) لسنة 2014 بتنظيم التطوير العقاري بيع الوحدات المفرزة على الخارطة قبل بنائها. وقد نقل القانون رقم (5) لسنة 2023 اختصاصات التنظيم إلى الهيئة العامة لتنظيم القطاع العقاري، المنشأة بالقرار الأميري رقم (28) لسنة 2023 والتابعة لوزير البلدية.

وقد أصدر مصرف قطر المركزي، بالتنسيق مع الهيئة، تعليمات بشأن إنشاء حسابات ضمان التطوير العقاري وتشغيلها في فبراير 2025.

كيف يحمي حساب الضمان أموالك؟

يجب أن يكون لكل مشروع تطوير عقاري حساب ضمان مستقل لدى بنك مرخص (المادة 18)، وفيه تودع أقساطك، لا لدى المطور.

• لا يُعتد بالسداد المباشر إلى المطور أو أي من ممثليه (المادة 24).
• لا يجوز الاقتراض بضمان الحساب، ولا الحجز على المبالغ المودعة فيه وفاءً لديون المطور أيًا كان مصدرها (المادة 24).
• لا يُسحب أي مبلغ من الحساب قبل إنجاز 20 في المائة على الأقل من الأعمال الإنشائية، محسوبة من التكلفة التقديرية للمشروع دون قيمة الأرض ومصروفات التسويق (المادة 20).
• بعد ذلك يُصرف للمطور على دفعات بحسب مراحل التنفيذ، بناءً على تقرير استشاري المشروع الذي تعتمده الهيئة (المادتان 19 و21).
• يحتفظ البنك بـ10 في المائة من القيمة الإجمالية للمشروع، أو بضمان بنكي مقبول، لإصلاح ما يظهر من عيوب، ولا تُصرف إلا بعد مدة يحددها الوزير (المادة 22).
• بيانات الحساب سرية، ولذوي الشأن الاطلاع على حسابات المشروع بموافقة الهيئة (المادة 23).
• إذا حال ظرف طارئ دون إتمام المشروع، يتخذ مصرف قطر المركزي بالتنسيق مع الهيئة التدابير اللازمة للمحافظة على حقوق المودعين، ويجوز إسناد المشروع إلى مطور آخر (المادة 27).

ماذا تتحقق منه قبل التوقيع؟

قبل أن تدفع مبلغ الحجز أو توقّع، تحقق من المطور والمشروع والعقد. وتعتمد الهيئة نموذج العقد لكل مشروع، ولا يجوز تغيير الشروط والأحكام الواردة فيه (المادة 10).

وانظر أيضًا في شروط التعويض عن التأخير والفسخ. فالقانون المدني يجيز للطرفين تقدير التعويض مقدمًا، ويجيز للمحكمة تخفيضه إذا كان مبالغًا فيه إلى درجة كبيرة (المادتان 265 و266). ويشرح دليلنا عن مراجعة العقود قبل التوقيع هذه الشروط.

ماذا لو تأخر المطور أو أردت استرداد أموالك؟

يلتزم المطور ببدء الأعمال وإنهائها في الموعد المحدد في العقد، وبتسليم الوحدات بالمواصفات المتعاقد عليها (المادة 7). ويدعم القانون ذلك بعقوبات وبإلغاء الترخيص وبلجنة مختصة بالمنازعات.

• عدم تسليم الوحدات في الموعد دون عذر مقبول، أو تسليمها غير مطابقة للمواصفات، جريمة عقوبتها الحبس مدة لا تجاوز سنة والغرامة التي لا تزيد على 50,000 ريال، أو إحداهما (المادة 29).
• المطور الذي لا يبدأ التنفيذ خلال ستة أشهر من الموافقة على البيع على الخارطة دون عذر مقبول يعاقب بغرامة لا تزيد على 200,000 ريال (المادة 30)، وللهيئة إلغاء ترخيصه (المادة 9).
• إذا أُلغي الترخيص، وجب على مالك الأرض تعيين مطور آخر خلال ثلاثة أشهر على الأكثر (المادة 9).
• تفصل لجنة فض منازعات التطوير العقاري في الطلب على وجه الاستعجال، خلال ثلاثة أشهر قابلة للمد إلى ستة (المادة 15 من قرار مجلس الوزراء 27 لسنة 2025)، ورسم الطلب 500 ريال (المادة 18).
• لقرارات اللجنة قوة السند التنفيذي وتصدر مشمولة بالنفاذ المعجل، ولكل طرف الطعن فيها أمام محكمة الاستئناف خلال خمسة عشر يومًا (المواد 34 إلى 36).

ولا يتضمن القانون إجراءً خاصًا لاسترداد المبالغ. فالاسترداد يتوقف على العقد وعلى القانون المدني: إذا لم يوفِ أحد الطرفين بالتزامه، جاز للآخر بعد إعذاره طلب فسخ العقد مع التعويض إن كان له مقتضٍ، وإذا فُسخ العقد أُعيد الطرفان إلى الحالة التي كانا عليها قبله (المادتان 183 و185).

كيف تُسجَّل وحدتك قبل اكتمال المشروع وبعده؟

لا تنشأ ملكية الوحدة المبيعة على الخارطة ولا تنتقل إلا بالتسجيل، ولا يرتب التصرف غير المسجل إلا التزامات شخصية بينك وبين المطور (المادة 13).

1. 1

   يتقدم المطور إلى إدارة التسجيل العقاري بطلب إفراز المشروع إلى وحدات، فيُؤشَّر في صحيفة الأرض بأنها خاضعة لقانون التطوير العقاري (المادة 3 من قرار وزير العدل 4 لسنة 2026).

2. 2

   يُقيد شراؤك في السجل العقاري المبدئي بموافقة الهيئة، وتصدر الإدارة سند ملكية مبدئيًا لوحدتك (المادتان 13 و14؛ المادتان 4 و5 من القرار).

3. 3

   أثناء البناء يجوز بيع الوحدة المقيدة أو رهنها، بشرط إرفاق موافقة الهيئة بطلب القيد (المادة 15؛ المادة 4 من القرار).

4. 4

   بعد الاكتمال يلتزم المطور بتسجيل الوحدات في السجل العقاري خلال ستين يومًا من حصوله على شهادة إتمام البناء، بأسماء المشترين الذين أوفوا بالتزاماتهم (المادة 16). ومخالفة ذلك عقوبتها الغرامة التي لا تزيد على 100,000 ريال (المادة 31).

5. 5

   إذا ظهر عند التسليم أن المساحة الفعلية أقل من المتعاقد عليها، خُفّض الثمن بنسبتها على أساس سعر المتر المقيد في السجل المبدئي (المادة 17).

ويلزم قرار وزير العدل رقم (4) لسنة 2026، النافذ منذ 8 يناير 2026، المطورين بتسجيل الوحدات المبيعة على الخارطة قبل صدوره في السجل المبدئي (المادة 6). فإن كنت اشتريت قبل ذلك، فاطلب من المطور سند الملكية المبدئي.

هل يجوز لغير القطري الشراء على الخارطة؟

نعم، في المناطق وبالشروط التي يجوز فيها لغير القطريين تملك العقارات. ويعرض دليلنا عن تملك غير القطريين للعقارات في قطر مناطق التملك العشر ومناطق الانتفاع وقواعد الإقامة.

• خارج مناطق التملك، يجوز لغير القطري تملك وحدة مفرزة في مجمع سكني، أو مكتب أو محل مفرز في مجمع تجاري.
• لا يُرخَّص للشركات غير القطرية بالتطوير العقاري إلا في حدود المناطق التي يجوز لغير القطريين التملك فيها (المادة 3).
• العقار الذي لا تقل قيمته عن 730,000 ريال يتيح طلب الإقامة. أما كفاية سند الملكية المبدئي لذلك قبل اكتمال المشروع فغير محسومة في النصوص.
• لا تنتقل الملكية إلا بتسجيلها لدى وزارة العدل.

متى تتحدث مع محامٍ؟

قد يفيدك الرأي القانوني في الحالات الآتية:

• قبل أن تدفع مبلغ الحجز أو توقّع استمارة حجز.
• طلب منك المطور الدفع في حساب غير حساب ضمان المشروع، أو نقدًا.
• العقد يختلف عن النموذج المعتمد، أو لا يحدد موعدًا واضحًا للتسليم.
• تأخر التسليم، أو طلب منك المطور قبول موعد جديد أو شروط جديدة.
• تريد بيع الوحدة أو رهنها قبل اكتمال المشروع.
• أنت مشترٍ غير قطري وتعتمد على الشراء للحصول على الإقامة.

أسئلة يطرحها الناس